在纽约签租约？七个危险信号，以及房东推不翻的规则

先说好消息：纽约给租客的保护是实实在在的

自 2019 年起，纽约拥有全美最强的住宅租客保护法之一。其中有几项，无论租约怎么写、您签了什么，都不能被放弃。

问题在于，大多数租客并不知道这些规则，所以租约与法律相冲突时也不会察觉——等到真的出事，已经变成在争论，而不是在预防了。

以下是需要留意的地方。

一、押金超过一个月租金

规则：押金或预付款不得超过一个月租金（General Obligations Law § 7-108；租金稳定房适用 § 7-107）。房东不能同时要第一个月租金、最后一个月租金再加一个月押金。任何放弃此项的约定均无效。该上限不适用于租金管制房（rent-controlled）。

危险信号：租约或经纪人要求“第一个月 + 最后一个月 + 一个月押金”。房东合法可以收取的是“第一个月租金 + 一个月押金”，合计两个月。要求三个月，就比法律允许的多了一个月。

二、完全没有提到您的验房权

规则：签约后、入住前，房东必须主动提供机会，让您与房东一同验房，并以双方签署的书面“房屋状况说明”记录既有损坏。该说明可作为证据使用，因此房东日后要就说明中已载明的损坏向您扣款，会非常困难。搬出之前，房东也必须书面告知您有权要求验房——验房时间应安排在租期结束前一到两周之间，并至少提前 48 小时书面通知（GOL § 7-108(1-a)(c)–(d)）。

为什么重要：这是防止押金纠纷最便宜的一道保险。无论如何，也请自己拍照留证。

三、滞纳金超过法定上限

规则：房租逾期五天之前不得收取滞纳金；金额不得超过 50 美元或月租的 5%，以较低者为准（Real Property Law § 238-a）。若月租 2,500 美元，5% 是 125 美元——所以您的上限是 50 美元。

申请费同样有上限：房东只能收取背景调查与信用调查费用，且以实际成本或 20 美元中较低者为限；如果您提供过去 30 天内完成的调查报告，房东必须完全免收。租期开始时收取的其他“处理费”“行政费”“申请费”，一概被禁止。

危险信号：租约里写着 150 美元滞纳金、75 美元“手续费”或 100 美元“申请费”。这些条款都无法强制执行；而任何试图放弃上述上限的租约条款，本身即属无效。

四、押金退还的措辞含糊不清

规则：您搬离后 14 天内，房东必须提供一份逐项列明扣款理由的清单，并退还余额。若房东超过 14 天，即丧失保留押金任何部分的权利（GOL § 7-108(1-a)(e)）。扣款是否合理，由房东负举证责任；若属故意违反，房东可能面临最高两倍押金的惩罚性赔偿。

危险信号：“押金将于合理期间内退还”，或“房东可保留押金用于清洁与行政费用”这类措辞。正常使用造成的磨损（wear and tear）不得扣款。

五、把重大维修责任推给您的条款

规则：纽约每一份住宅租约都内含宜居性保证（warranty of habitability），任何放弃或削减该保证的租约条款，都因违反公共政策而无效（RPL § 235-b）。暖气、热水、可正常使用的管道，以及安全、可居住的房屋，都是房东的义务。

危险信号：“所有维修与维护由租客负责”，或“租客按现状（as-is）接受房屋，并放弃与房屋状况有关的一切主张”。把暖气系统或管道维修推给您的条款无法执行——但请预期，您需要花些精力去证明这一点。

六、涨租或不续租，却没有通知期保护

规则：房东若要将房租上调 5% 或以上，或不打算与您续租，必须提前发出书面通知（RPL § 226-c）：

●居住不足一年（且无一年以上租约）：提前 30 天

●居住一至两年：提前 60 天

●居住超过两年：提前 90 天

如果房东未能及时通知，您的租赁关系将按现有条件继续有效，直到法定通知期届满——不论租约怎么写。

另外值得知道：纽约州的正当理由驱逐法（Good Cause Eviction）自 2024 年 4 月 20 日生效，并在纽约市自动适用（RPL 第 6-A 编）。对于受保护的租客，房东通常必须有法律认可的理由才能驱逐或拒绝续租；而涨幅超过“10% 或 5% 加 CPI 中较低者”的涨租，被推定为不合理。但请注意存在多项重要豁免（RPL § 214）——小房东、房东自住且不超过 10 个单元的房屋、合作公寓（co-op）与产权公寓（condo）、房屋使用许可证（certificate of occupancy）于 2009 年 1 月 1 日或之后签发的建筑（自签发起 30 年内豁免），以及租金高于特定门槛（HUD 公允市场租金的 245%）的单元。您的租约必须写明您是否受该法保护。

两点提醒。“小房东”的单元数门槛因地区而异——纽约市是 10 个单元，但若干选择加入的市镇采用的数字低得多。而高租金门槛每年重新公布，因此当年度的具体数额必须查核，不能想当然。此外，该法预定于 2034 年 6 月 15 日失效。

七、房东的经纪人依法不能向您收取的经纪费（纽约市）

规则：根据纽约市 FARE 法案（2024 年第 119 号地方法），自 2025 年 6 月 11 日起，代表房东的经纪人——包括发布该房源广告的经纪人——不得向您收取经纪费。租客需要支付的所有费用，都必须在房源广告中清楚披露；签约前您有权取得一份签署的逐项费用清单。租客可以自行提起诉讼。

房地产业界曾对该法提出挑战。挑战在联邦地区法院败诉，第二巡回上诉法院于 2026 年 7 月 13 日维持原判。FARE 法案自 2025 年 6 月起持续有效。

危险信号：带您看房的经纪人（该房源本来就是他为房东发布的）向您索取 12%–15% 的经纪费。您当然仍可以自己聘请并支付自己的经纪人——但那是您的选择，不能被当作租到房子的条件。

还有两点：律师费与驱逐

如果租约写明房东可以向您追偿律师费，纽约法律给您一项对等的权利，让您也可以追偿自己的律师费（RPL § 234）——这项权利不可放弃，而且房东不得凭缺席判决（default judgment）取得律师费。

另外，纽约任何房东都不得为了逼您搬走而换锁、拆门、把您锁在门外或断水断电。只有法院签发的执行令，由法警（marshal）、警长（sheriff）或治安官（constable）执行，才能把您赶出去——而且执行人员必须至少提前 14 天书面通知，并在工作日的日出至日落之间执行。故意非法驱逐属于 A 级轻罪（class A misdemeanor），每次违法可处 1,000 至 10,000 美元民事罚款，并可能让房东面临三倍赔偿（RPAPL §§ 749、768、853）。

如果您住在租金稳定房（）

纽约市租金指导委员会（Rent Guidelines Board）按续租合约的起始日期分别规定允许涨幅，请先确认适用哪一号命令：

●续租合约起始于 2025 年 10 月 1 日至 2026 年 9 月 30 日：一年期 3%，两年期 4.5%（第 57 号公寓与阁楼令）。

●续租合约起始于 2026 年 10 月 1 日至 2027 年 9 月 30 日：一年期与两年期均为 0%（第 58 号令，2026 年 6 月 25 日通过）。

以上仅为“指导涨幅”。另经批准的调整——例如重大资本改良（MCI）或单户公寓改良（IAI）——是可以合法叠加的。如果续租报价超过适用的指导涨幅，而又没有经批准的此类调整，就值得请人查一查了。

有租约要签？让懂这些规则的人先看一遍。

Zhou Law, P.C. 提供固定收费住宅租约审查，$299 起——包含律师书面意见与带批注的租约，通常在 2–3 个工作日内完成。不按小时计费。

电话 +1 (212) 201-6134， 预约免费 30 分钟咨询。

法拉盛与曼哈顿中城均设办公室，提供中英文服务。

本文为纽约州法律的一般性介绍，不构成法律意见，也不建立律师客户关系。您的租约与具体情况可能有所不同。